Bonjour,
Si je peux apporter ma maigre contribution. J'ai moins de 30 ans pour information et, j'habite à Cracovie en Pologne où je travaille (antre autres).
Si l'immobilier n'est pas très intéressant en France, il peut l'être en Pologne pour les raisons suivantes:
- Prix du neuf très attractif, même en cœur de grandes villes comme Cracovie.
- Revenu locatif bien plus élevé en moyenne qu'en France.
- Prix des loyers qui augmente, plus vite que l'inflation quasi-nulle et que la moyenne des taux d'intérêt des prêts.
- Faible prix de la mise en gestion des appartements.
- Prix du terrain qui va exploser dans les 10 à 20 prochaines années ; en tout cas plus vite que la moyenne des taux d’intérêt des prêts.
- Des frais de notaires plus bas qu'en France.
- Pas de taxe foncière ; un équivalent ridiculement bas de l'ordre de quelques centimes d'euros par mètre carré.
L'investissement là bas est en plus assez sûr dans le sens où la Pologne est un membre de l'Union Européenne, qu'elle a une très faible inflation du fait qu'elle suit la plupart des règles de la BCE (même s'ils n'ont pas l'euro). Le cours moyen PLN/EUR fluctue très peu (et en généralement plutôt vers l'appréciation par rapport à l'euro), et le cours est cyclique sur environ 3 mois et une année. J'y reviendrais.
A titre personel, j'ai la chance d'être propriétaire d'un bien neuf au cœur de la ville, dans lequel je vis avec ma compagne et pour lequel je n'ai plus de prêt à rembourser. Je n'ai pas eu à faire de prêts grâce à des plus-values très intéressantes sur des placements en bourses que j'ai réalisé durant mes études en math-ϕ. C'est le vrai coup de pouce initial.
En effet, le coût de la vie est tellement bas par rapport aux salaires des cadres, que je dépense en moyenne 12% de mon salaire par mois, sans aucune retenue et après impôt.
Lorsqu'il reste réellement +80% de son salaire après les coûts quotidiens (logement, nourriture, sport et sorties, vêtement, transport, santé), cela permet de faire plein fructifier pas mal. Dans quelques années et si je ne suis pas plus exigeant avec mon niveau de vie, je pourrais largement me financer qu'avec les revenus de la part économisée, ou presque.
Dans les bons plans, comme il existe des bureaux de change à taux zéro avec un taux qui suit de très près le taux du marché des changes, cela permet d'accéder à ce marché en général de manière moins chère qu'en passant par sa banque (je vous laisse comparer un tel kantor avec le taux du FOREX et prendre considération le fait qu'on ne paye pas d'impôt sur cette plus value contre 19% en passant par une banque en plus de la commission). Si l'on a un peu de sous de côté, échanger au plus haut et attendre quelques mois avant de faire l'opération inverse permet de faire des plus values supérieures à 10% ce qui n'est pas négligeable et au vu de la conjoncture, bien plus sur dans le mode opératoire (au pire, je garde mes euros et les mets sur mes placements en euros, et si c'est en PLN, je garde pour la vie courante ou pour d'autres placement en PLN).
Mais au delà de cette petite manip', le fait de déjà disposer d'un logement tout en ayant un bon niveau de vie, c'est que l'effet de levier est assez énorme. Imaginons que j'achète ce 115 mètres carrés à 545000 PLN, en l'équipant correctement, on peut le louer le 4600PLN dans le même quartier.
Le taux du prêt est généralement inférieur à l'augmentation des loyers, donc on va être gentil est dire qu'ils s'annulent simplement. La taxe foncière est négligeable et les revenus sur les loyers sont taxés à hauteur de 8%.
Malgré la demande par le manque de logement, on va dire qu'on a un taux d'occupation de 85% et que donc on peut percevoir 3680 PLN / mois qui partent dans le prêt.
Au final, si l'on a pas d'apport initial (autre que l'aménagement éventuel), l'appartement est remboursé en presque 15 ans de location, et ce, en prenant tous les frais, en étant plutôt pessimiste et sans avoir dépensé un seul % de son salaire. Ni du mien, ni de ma compagne.
Notons qu'il existe aussi un programme qui se termine et qui permet aux jeunes de moins de 35 ans d'acheter un premier appartement neuf avec un prêt de moins de 2% et un apport de seulement 10% pour des personnes seules ou en couple sans enfant: ici. Il n'est pas nécessaire d'être polonais de nationalité, simplement d'avoir un ancrage, définit simplement comme résident, marié ou en couple avec un national ou travailleur en Pologne (source: ici.
Au passage, la vente de biens immobiliers détenus plus de 5 ans est exonéré d'impôt. Autrement dit, la vente de votre second bien, c'est JACKPOT avec l'évolution des prix.
Bref, l'immobilier, ça dépend où. Le gros soucis, c'est le palier initial qu'est le fait de ne plus payer son logement principal, que ce soit en remboursement de prêt ou loyer. Pour cela, il faut regarder un peu à droite et à gauche, faire ses calculs, trouver les bonnes affaires, les bons programmes, etc. Une fois ce palier passé, c'est easy peasy.
