Aide achat immobilier

Bonjour,

J’ai trouvé un travail en CDI et il va devenir ferme d’ici peu.

Je suis actuellement en location et je me pose la question de l’achat pour commencer à me créer mon capital (plutôt que payer un loyer à fond perdu).

Ma contrainte est que mon contrat actuel va se terminer dans environ 2–3 ans (reprise d’étude) et je vais devoir demménager (sur Paris ).

Je souhaiterais mettre le logement en location pour payer le prêt. Mon secteur d’achat est relativement mauvais puisque il y a peu d’argent dans le secteur (biens vétuste dans l’ensemble).

J’hésite à acheter une maison normale et prendre un risque financier lors de mon demenagement ou bien acheter un bien peu cher et le rénover quasiment sur mes fonds propres.

Une autre possibilité est de ne pas acheter et ainsi m’éviter le risque.

Qu’en pensez vous ?

En vous remerciant.

J’ai trouvé un travail en CDI et il va devenir ferme d’ici peu.

J’imagine que tu veux dire que tu va arriver à la fin de ta période d’essai, et donc que tu va avoir le statu idéal pour obtenir un financement auprès des banques.

J’ai trouvé un travail en CDI

Ma contrainte est que mon contrat actuel va se terminer dans environ 2–3 ans

Faut savoir, tu est en CDI ou CDD ? Ou alors un CDIDD, comme moi en thèse CIFRE .

Je suis actuellement en location et je me pose la question de l’achat pour commencer à me créer mon capital (plutôt que payer un loyer à fond perdu).

J’imagine que du coup tu envisage d’acheter ta RP ?

Sache que si tu veux faire ça, tu risque de niquer toutes tes chances de réellement te construire un capital.

Imaginons que tu gagne 2000€ net par mois, et que tu veux acheter un bien, ta RP, qui est ๠195000€, ce qui va te revenir à des mensualités de 750€ par mois sur 25 ans (je passe sur le taux, l’assurance, et les divers taxes et impôts).

Super, tu n’a plus de loyer à payé, mais un crédit.

Ensuite, tu veux acheter un autre bien, histoire de le louer quand même. Du coup tu va voir ta/tes banques, et elles vont te dire, non. Car au yeux des banques tu ne sera plus évalué comme quelqu’un qui gagne 2000€, mais comme quelqu’un qui gagne $2000 - 750 = 1250$, ce qui fait un peu short.

Il y a une phrase que j’aime beaucoup d’Olivier Seban² qui est la suivante :

Le fait de te former t’évitera de nombreuses erreurs et te fera gagner de nombreuses années (et de l’argent) dans le monde de l’investissement, que ce soit juste pour acheter quelques biens, ou un pays entier.

Mon secteur d’achat est relativement mauvais puisque il y a peu d’argent dans le secteur (biens vétuste dans l’ensemble).

Sache que tu n’est pas obligé d’investir autour de chez toi (même si c’est plus simple).

J’hésite à acheter une maison normale et prendre un risque financier lors de mon demenagement …

Je n’ai pas compris ce que tu veux dire par maison normale et par risque financier lors de mon demenagement.

Une autre possibilité est de ne pas acheter et ainsi m’éviter le risque.

Bah… ça c’est la solution de 90% de la population. Ne rien faire, c’est faire. En faisant cela, tu choisis de rester dans ta zone de confort, de ne pas prendre de risque, mais, en contre partie, tu obtient pas ou peu de résultats³.

Après voila, pour ma part, je ne possède actuellement pas de bien. Je vais me retirer de la transaction sur l’acquisition d’un bien que je suis entrain de faire, car je n’ai pas obtenu mon financement⁴. Ça m’embête pas mal, vue que ça me généré du cashflow, mais c’est pas grave, je sais qu’il y aura d’autres bonnes affaires. Et ce n’est que le second bien qui me passe sous le nez (je n’ai pas une situation facile à défendre devant une banque, en effet t’a beau être doctorant CIFRE, si tu veux te faire financer à 110%, les banques sont un peu réticentes).

Si on parle du point de vue financier, ce qui est bien c’est que c’est des chiffres donc on peut faire des calculs.
Imaginons que tu payes 620 de loyer.
Si tu veux acheter, disons un bien à 150000, plus 15000 de frais de notaire.
Tu empruntes la totalité à 1,20 sur 25 ans, plus 0,2 d’assurances : ça te fait 664 de mensualités.
Mais tu as d’autres frais par rapport à être locataire :

• frais de copropriété : 100€ par mois
• taxe foncière : 1000 € par an

Tu payes au final 848€ par mois pour être propriétaire.
Ce qui fait 228€ de plus que d’être locataire. Coût réel total : 68400€ (228 x 12 x 25).

Mais grâce à ces 228€/mois, tu auras un patrimoine de 150000€ dans 25 ans.
Grâce à une calculatrice financière, tu peux calculer le rendement que ça fait : 228 par mois pendant 25 ans, qui donnent 150000 à la fin, c’est équivalent à un placement à 5,78% annuel.

C’est très bien. Mais tu pourrais (théoriquement) obtenir le même résultat en :

• restant locataire à 620€/mois
• et placer ces 228€ d’épargne mensuel sur un placement à 5,78% (placement financier, investissement locatif…)

=> ça te fait aussi au final un patrimoine (financier cette fois) de 150000 à la fin.

Bon, 5,78% c’est pas évident à obtenir, mais c’est pour te donner le genre de calcul que tu dois faire pour évaluer si ça vaut le coup.

En effet, ceux qui achètent leur RP essaient généralement d’avoir un truc plus grand donc plus cher, donc plus de frais mensuels, donc la rentabilité calculée tombe plus bas. Genre si la rentabilité tombe à 2–3%, autant rester locataire.
Et il faut prendre en compte tous les frais possibles, qui augmentent ton effort mensuel : vas tu faire des travaux ? Mets-tu de l’apport ? Faut penser par exemple que l’assurance habitation propriétaire est souvent plus chère que l’assurance locataire….
Pendant les 25 ans, tu auras sûrement des réparations à faire, ou tu voudras faire des travaux d’embellissement….

En contrepartie, tu peux avoir la valeur de ta maison qui augmente (donc dans 25 ans tu n’auras pas 150000 mais beaucoup plus). Et en étant locataire, tu as aussi ton loyer qui augmente (mais en étant propriétaire les taxes et charges de copro augmentent aussi). Bref, plein de paramètres à prendre en compte.

Bref, tout ça pour dire que la phrase "Un loyer, c’est jeter de l’argent par la fenêtre", c’est simpliste et ça dépend de beaucoup de paramètres. Etre locataire et bien placer son argent peut être plus rentable que d’acheter une RP trop chère où on a envie de faire plein de travaux d’embellissement, et donc qui devient un gouffre à fric plutôt qu’un investissement.
Tout ça se calcule…

PS : si tu cherches, je sais qu’il existe des simulateurs "Acheter ou louer" sur internet qui te font ces calculs.

Je vois en plus que tu risques de déménager dans les 3 ans… c’est à prendre en compte dans les calculs aussi

Merci pour vos réponses.

Je me rend compte que je n’ai pas donné suffisamment d’infos.

Je suis en CDI et j’ai ma période d’essai qui se termine d’ici peu (pour simplifier c’est mon premier emploi). Je vais démissionner dans 2 ans pour reprendre un master suivi d’un doctorat (expertise comptable). Je suis actuellement en cours à distance (CNAM) pour préparer ma reprise d’étude.

Pour faire le master, je serais obligé d’aller à Paris. Pour le doctorat, il est possible que je soit contraint de déménager à nouveau.

Je commence à vieillir (quasiment 30 ans) et je n’ai pas envie de prendre trop de retard sur "le programme" (payer ma maison à 55 ans passé, je préfère éviter). Je vais en effet acheter ma résidence principale.

Concernant les calculs achat vs loyer, je n’ai jamais compris comment on pouvais absorber le manque de capital.

Dans tous ces calculs que j’ai vu on omet le gain si la charge de loyer est répercuté (je souhaiterais en discuter avec toi looping en MP ou sur un autre fil).

Je souhaiterais acheter une petite maison avec un lopin de terre. Cela se négocie à rénover vers les 100 000 € + rénovation dans les 20–30 000 €.

Avec mon salaire, je serait engagé pour de nombreuses années (20 ans min). Pour mon projet, il faudrait que j’arrive à Paris avec le moins de contrainte financière puisque j’aurais beaucoup de frais que je m’efforce d’anticiper maintenant.

Ma seule solution est la location qui comporte son lot de risque. Je suis obligé d’acheter dans cette ville qui est la seule ville "développé" aux alentours. C’est une agglomération anciennement industrielle (71) qui est pauvre et qui n’attire plus depuis plusieurs années. Même mes collègues me déconseillent d’y vivre pour ma vie sociale

Il existe une autre ville plus dynamique mais les prix sont beaucoup plus élevé et cela va me couter cher en temps de déplacement et en voiture.

Mon loyer est de 400 € soit une perte potentiel d’environ 10 K€ (pas négligeable à mon niveau) sur 2 ans et impossibilité d’acheter pour les années à venir (Paris + étude). Mon souhait est de limiter la casse autant que possible.

Une autre possibilité est d’acheter à 35–40 K€ un appartement (pour simplifier sur fond propre) + rénovation par la banque. ce qui va diminuer mon risque puisque mon prêt sera éteint à mon départ en étude.

Enfin, la dernière possibilité est de ne pas acheter et de rester en location (faible loyer). Je rejoint heziode sur la non prise de risque.

J’ai fait un post un peu long et j’espère avoir éclairé un peu plus la situation.

Bref, tout ça pour dire que la phrase "Un loyer, c’est jeter de l’argent par la fenêtre", c’est simpliste et ça dépend de beaucoup de paramètres. Etre locataire et bien placer son argent peut être plus rentable que d’acheter une RP trop chère où on a envie de faire plein de travaux d’embellissement, et donc qui devient un gouffre à fric plutôt qu’un investissement.

Sur l’aspect purement financier, tu as raison. Une maison ou un investissement immobilier n’est pas forcément le plus rentable. Mais dans le cas d’une résidence principale, ce n’est pas qu’une question d’investissement financier, c’est aussi la question de la propriété : pouvoir mettre tout à son goût, faire les choses comme on veut, ne pas devoir rendre des comptes à un propriétaire chiant, etc. Bien sûr avec les inconvénients notamment financiers liés aux travaux et à l’entretien.

Bref, je suis toujours un peu circonspect devant des discours pour un achat immobilier (de la résidence principale, pas pour l’investissement locatif) qui n’évoque que l’aspect financier de l’opération alors qu’il y a d’autres éléments en dehors de ce cadre et tout dépend de ce que le gars souhaite faire avec. De son projet de vie et de ses envies en somme.

J’ajouterais que selon les pays et les conditions il y a des aides financières qui peuvent rendre l’achat immobilière plus intéressante : crédit d’impôts sur certains travaux (donc tu valorises la valeur de la maison sans en payer totalement le coût), prêts à taux zéro pour un premier achat en résidence principale pendant X années, etc. C’est à prendre en compte aussi.

Pour faire le master, je serais obligé d’aller à Paris. Pour le doctorat, il est possible que je soit contraint de déménager à nouveau.

Dans ce cas tu dois prendre en compte que tu vas devoir relouer rapidement ton bien à courte échéance pour tenir le crédit (car la revente à ce stade ne serait pas pertinent). Mais apparemment tu vis dans une zone immobilière pas très dynamique : te sens-tu capables de tenir la charge du crédit à ce moment là ? Car si tes reins ne sont pas assez solides, tu risques de le payer cher si tu n’arrives pas à relouer. Sans compter que la location couvre rarement la valeur du crédit donc finalement tu risques de perdre encore un peu financièrement dans l’opération.

Je commence à vieillir (quasiment 30 ans) et je n’ai pas envie de prendre trop de retard sur "le programme" (payer ma maison à 55 ans passé, je préfère éviter). Je vais en effet acheter ma résidence principale.

C’est quoi ton fameux programme ? Acheter avant 30 ans son premier bien immobilier ce n’est pas si courant et ça ne me semble pas problématique de le faire un peu plus âgé. Débuter un crédit immobilier complet à 55 ans oui il vaut mieux éviter mais tu as encore du temps devant toi.

Et c’est quoi le but ? Juste te constituer un capital ou tu as une autre idée en tête ? Si c’est le capital uniquement, ça ne me paraît pas très pertinent dans ta situation où tu prévois de partir rapidement de ta région qui n’est pas une zone immobilière dynamique.

Trouve un autre investissement à faire, ou change de lieu d’achat pour être conforme à tes besoins et envies.

Je suis obligé d’acheter dans cette ville qui est la seule ville "développé" aux alentours. C’est une agglomération anciennement industrielle (71) qui est pauvre et qui n’attire plus depuis plusieurs années.

Si ta région est naze, pourquoi tu es obligé d’acheter là bas ? Pose toi sérieusement la question. Et pèse le pour et le contre.

Lors de mes études, je ne pourrais pas payer le prêt et une location. Je serais tributaire de mon locataire.

Mon "programme" est de pouvoir vivre confortablement soit acheter (et finir de payer) une maison pas trop tard, avoir des biens de qualité correcte, partir en retraite pas trop tard … le commun de tout à chacun.

Mon augmentation de salaire est censé compenser à long terme la perte. Mais mon parcours est long pour atteindre le seuil de rentabilité et je ne peux pas me priver de loisir (santé mentale) sous peine de me lasser.

Je me pose la question de l’achat car si je n’achète pas je perd 10 K€ (location) sur les 2 ans puisque les locations sont des charges "perdues".

Tu serais surpris du nombre de personnes dont le plan de vie est très éloigné de ton « commun de tout à chacun ».

Un ami disait : « Je préfère donner mes sous à mon propriétaire qu’à la banque, parce qu’au moins mon propriétaire est sympa ». L’aphorisme vaut ce qu’il vaut, mais il rappelle – comme déjà dit avant – que ça n’est pas toujours financièrement intéressant d’être propriétaire, même à long terme. Il y a même des cas où c’est un vrai problème, souvent à la campagne, quand le bien est trop grand et trop cher d’entretien (vieilles maisons bourgeoises voire chateaux) ; quand tu es propriétaire d’un bien devenu impossible à revendre à un prix cohérent (bassin d’emploi qui s’est tari, maison de village sans jardin…)

D’une manière générale, j’ai l’impression que beaucoup de gens achètent leur résidence principale pour être propriétaire, et pas pour les éventuels gains financiers. L’achat d’investissement me semble être un processus très différent : tu ne vas pas acheter le même type de logement, etc¹.

Lors de mes études, je ne pourrais pas payer le prêt et une location. Je serais tributaire de mon locataire.

Et comment tu fais si tu n’arrives pas à louer ou si ton locataire ne paye pas certains loyers ? Comme tu es sûr de quitter ton logement rapidement après l’achat, tu dois préparer cette étape sérieusement. Sinon tu vas finir dans le mur.

Mon "programme" est de pouvoir vivre confortablement soit acheter (et finir de payer) une maison pas trop tard, avoir des biens de qualité correcte, partir en retraite pas trop tard … le commun de tout à chacun.

Je ne vois pas en quoi ce but nécessite un achat immobilier maintenant. Tu peux attendre raisonnablement un peu (que tes études soient finies, tu n’es pas à quelques années près franchement), ni que cet achat soit nécessaire. Tu peux investir ailleurs pendant un certain temps et quand tu as 55 ans avec ton capital tu payes tout cash (ou presque) et voilà. C’est une possibilité aussi.

Mon augmentation de salaire est censé compenser à long terme la perte.

Ne fais pas trop d’hypothèse sur l’avenir à ton stade. Un crédit immobilier ça engage sur la durée, il faut que ta situation soit convenable d’entrée de jeu sinon tu peux finir dans le mur aussi.

Je me pose la question de l’achat car si je n’achète pas je perd 10 K€ (location) sur les 2 ans puisque les locations sont des charges "perdues".

Arrête de te focaliser sur les fameux 10k en 2 ans. C’est un aspect du dossier mais pas uniquement. En te focalisant dessus tu reproduis le schémas de nombreuses personnes qui est erroné et tu peux aboutir à une mauvaise option.

Déjà, juste sur l’aspect financier, les 10k ont besoin d’un cadre plus large. En tant que locataire oui, ton loyer va à quelqu’un d’autre que toi. Mais un loyer ne couvre pas le crédit, donc devenir propriétaire a un coût additionnel. Ce coût peut servir en tant que locataire pour investir autrement et pas forcément avec des rendements plus faible que l’immobilier.

Ensuite, outre le crédit, tu as les autres frais d’un proprio : entretien lourd, taxe foncière, frais de notaire à l’achat, assurance habitations et éventuellement frais d’agence (qui sera probablement nécessaire si tu loues en étant loin de ton logement), etc. Il faut ajouter ces coûts cachés dans l’addition.

Il faut se rappeler que le marché immobilier évolue. Entre l’achat et la fin du crédit, la maison va s’user naturellement. Et selon où l’achat est fait la valeur peut augmenter ou diminuer et c’est difficile de prévoir cela sur le long terme.

Puis un achat immobilier t’engage à pas mal de choses. Si ta chaudière tombe en panne, tu payes comment la réparation ou son changement ? Es-tu capable de sortir (ou d’emprunter) des milliers d’euros rapidement ? Et l’immobilier est un investissement non liquide. Tu n’es pas libre comme l’air (plus difficile de bouger qu’en tant que locataire), si tu as besoin de liquidité pour X raisons revendre prend du temps et aller trop vite peut nuir la rentabilité de l’investissement.

Puis la loi évolue. Il est fort probable qu’à l’avenir tous les logements doivent avoir une rénovation énergétique en profondeur d’ici 2050. Et qu’il soit impossible de louer si les performances sont trop basses. Sans compter les remises aux normes électriques et compagnie qui arrivent de temps en temps. Il faut donc là encore être capable de payer ces frais.

Tu vas devoir gérer un locataire, via une agence possiblement (donc frais en plus). Cela demande beaucoup de temps. Comme pour les travaux par ailleurs. Le locataire lui est globalement tranquille, il paye le service au propriétaire et globalement ne s’occupe que de l’entretien courant. Le reste c’est au proprio de s’en charger. Il faut établir les devis, comparer, se renseigner, faire de l’administratif, etc.

Par exemple là je suis en train de faire une rénovation thermique complète, j’en ai pour des semaines de temps libre sur ce sujet. C’était intéressant mais pour certaines personnes c’est vite chiant comme procédure.

Et j’en oublie certainement des points.

Pour moi propriétaire / locataire c’est comme employé / indépendant. Ils ont la même finalité (avoir un toit, ou gagner sa vie en bossant) mais la manière d’y parvenir et les avantages et inconvénients sont différents. Selon le profil de l’individu il faut privilégier l’un ou l’autre. Il n’y a pas de réponses absolues.

Mais pour moi pour que cela soit raisonnable d’acheter un logement il faut :

• Une situation stable, donc au moins une année au même poste et dans la région immobilière d’achat ;
• Avoir les fonds nécessaires d’emblée pour assumer la charge du crédit et les frais liés à la maison en cas de pépin ;
• Être prêt à passer du temps pour gérer le bien et à investir dedans : location, réparation, rénovation, etc.
• Vivre un minimum dedans (au moins penser y vivre les 5 premières années ou être facilement capable de le relouer) ;
• Accepter d’être moins mobile géographiquement tant que tu es propriétaire de la résidence principale.

Je ne pense pas que cela soit ton cas aujourd’hui. Je te conseillerais d’y réfléchir quand tes études seront terminées et en attendant investir autrement. Honnêtement le temps ne presse pas à ton âge…

je vous remercie, il est sans doute trop tôt pour moi pour un achat.

Pourriez vous m’expliquer les calculs que vous réalisés pour conclure que la location est plus rentable que l’achat SVP.

Enfin, à quel age vous estimer vous qu’il est temps d’acheter ?

Pour moi cette question n’a pas tellement de sens sur un forum public, parce que :

1. Pour y répondre, il faut toutes les données du problème, dont en particulier ton historique complet bancaire, l’état de l’immobilier là où tu comptes acheter, ce que tu comptes en faire, etc.
2. Comme dit, acheter une résidence principale ne se fait habituellement pas sur un critère financier, et je reste persuadé que c’est une mauvaise idée.

À l’âge où les circonstances font qu’il est temps. J’ai un ami qui a acheté à Paris à 19 ans grâce à un héritage. Mes parents achèteront sans doute quand ils arriveront à la retraite (vu qu’ils sont en logement de fonction pour l’heure).

Je trouve tes questions très bizarres, on dirait que tu veux acheter « pour faire comme tout le monde » ou « économiser / placer de l’argent ». C’est ta vie, tes contraintes, fais-en ce que tu veux !

Puis avec les données de départ ça ressemble à un mix d’investissement locatif et d’accès à la propriété. Ce sont des choses différentes, on n’achète pas un bien de la même manière dans un cas comme dans l’autre.

Dans l’investissement locatif il faut bien connaître le marché immobilier local pour calculer la rentabilité et repérer les bons logements. Logement qui doit être facile à relouer donc en général un petit appartement en centre-ville dynamiques pour les étudiants ou jeunes actifs qui se louent bien.

Alors que l’accès à la propriété tu dois te sentir bien dans la maison, aimer sa localisation, son cadre et se projeter dedans. Même si la rentabilité financière est mauvaise en soi, le but étant l’accès à la propriété pour d’autres raisons que le pur gain financier.

Ici avec un mélange des deux C’est difficile de trouver un logement qui répond à tous les critères convenablement.

Ici avec un mélange des deux C’est difficile de trouver un logement qui répond à tous les critères convenablement

Tout a fait

Pour moi cette question n’a pas tellement de sens sur un forum public, parce que : Pour y répondre, il faut toutes les données du problème, dont en particulier ton historique complet bancaire, l’état de l’immobilier là où tu comptes acheter, ce que tu comptes en faire, etc.Comme dit, acheter une résidence principale ne se fait habituellement pas sur un critère financier, et je reste persuadé que c’est une mauvaise idée.

Je comprend ce que tu veux dire

Merci pour votre participation à tous